购物中心如何界定租金？客流统计系统能起到什么作用？

引言：

购物中心商场的租金水平会根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异。购物中心界定店铺定价的方式有很多，其中，客流统计系统可以为购物中心商场提供真实准确的客流数据，在人流量流动大的商场中发挥着十分重要的作用。【商场解决方案】

影响租金的几个因素　　

楼层因素：

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。

一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

配套组合因素：

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。

商业业态因素：

此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入。

实际使用面积*抽成扣点=租金。

购物中心租金定价方法

根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下几种定价方法：

租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法：销售价格水平推算预期实现的租金水平。

项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

购物中心商业预算、楼层租金分解

每个楼层的月租金总额的测算公式为：

1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）

每个楼层的每月/元/m²，测算公式为：

套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积

公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）

优劣商铺的单价制定：

在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。

客流统计系统帮助购物中心进行租金界定

在流量为王的时代，商业地产从哪里体现他的流量优势呢？——租金

有流量就能带来生意，带来转化率，这就是为什么同一个购物中心，有的租金便宜有的租金贵。一些牛X的品牌，商场还会给很多优惠，因为他具有非常大的流量吸引力。

客流统计系统有什么作用：

1. 客流统计系统部署在电梯、楼梯等主要通道口，汇总数据同时分析不同楼层到访人数、爬楼率、停留时长等，有助于购物中心招商部门精准锁定商场“黄金”组位，评估指定楼层间的租金价位水平；

通过客流统计分析人流冷热区，横向比对各个店铺客流情况及经营状况，调整店铺规模或运营策略，进行广告投放以及费用收取抉择。

2. 客流系统部署在商场各出入口

一方面，记录商场进出客流总人数、日均客流人数、工作日日均客流人数等；

另一方面，当顾客进入商场的时，智能客流系统能自动识别顾客身份、消费记录等，掌握其在商场里的行动轨迹，为购物中心运营及管理者提供实时动态可视化报告。万店掌曾帮助购物中心在各关键位置安装客流统计仪，跟踪统计客流访问路径，以汇总出一条或者多条主要顾客购物行为路径，来优化商场动线。